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Superficies utiles et construites, m2 en Espagne, explications et conseils

Apprenez à décrypter la superficie des annonces immobilières en Espagne. Découvrez comment vérifier simplement les superficies construites.

En Espagne, il n’existe pas de Loi nationale de type loi Carrez, qui définit précisément les règles de calcul des superficies utiles sur tout le territoire du Royaume.

Chaque Mairie peut aussi définir ses propres règles et faire des adaptations sur la superficie utile.

Seul le cadastre utilise une norme unique nationale pour cacluler les superficies construites.

En Espagne il y a trois types de superficies:

  • La superficie utile
  • La superficie construite
  • La superficie construite avec les éléments communs du cadastre

D’une manière générale voici une synthèse des modes de calculs:

Superficie utile intérieure:

En Espagne elle représente toute la superficie d’un bien sur lequel on peut marcher, y compris l’intérieur des placards.

La surface au sol occupée par les éléments structurels comme les cloisons n’est pas comptabilisée, et la surface au sol occupée par les colonnes non plus.

Pour un logement résidentiel , les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieur à 1,50 m ne sont pas prises en compte.

Superficie utile extérieure:

Les espaces extérieurs tels que Balcons et terrasses sont inclus à 50% de leur surface, jusqu’au maximum de 15% de la superficie utile intérieure.

Si les espaces extérieurs ont été fermés en conformité avec les normes d’urbanisme, alors ils comptent pour 100% de leur surface.

La superficie utile apparait dans les Escrituras, dans la Cedula de Habitabilidad et dans la Nota Simple du Registre de la Propriété.

Superficie utile = Sup. Intérieure + extérieure

Superficie construite privative

Suivant les normes du Cadastre Espagnol, c’est la superficie totale du bien, à l’intérieur des murs extérieurs. Si le mur est partagé entre deux voisins sont épaisseur compte pour 50%.


Pour un logement résidentiel , les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieur à 1,50 m ne sont pas prises en compte.
Les balcons, terrasses et porches sont pris en comptent à 50% de la surface pour la partie couverte par un toit.


Si la terrasse est fermée sur trois de ses côtés alors on prend en compte 100% de la surface de la terrasse.

Superficie des éléments communs

Suivant les normes du Cadastre Espagnol, c‘est la répartition des surfaces construites à usage commun de la copropriété en fonction de la % de participation de chaque bien.


Exemple: Si il y a 10 copropriétaires, que chacun a 10% de participation, et que les parties communes font 100m2 alors la superficie des éléments communs de chaque appartement est de 10m2.

Sup. construite = Sup. construite privative + éléments communs

pour gagner du temps

Conseil nº1

Avant de programmer la visite, demandez à l'agence de bien préciser le métrage des surfaces intérieures et extérieures

Les agences immobilières en Espagne ont pour mauvaise habitude de “gonfler” les métrages. Ils affichent presque systématiquement la superficie construite cadastrale qui inclue les éléments communs.  Bien souvent, ils ajoutent aussi 100% de la surface de la terrasse quelle que soit sa superficie.

Par exemple pour un Attico de 40m2 construit intérieur + 10m2 d’éléments communs + 50m2 de terrasse, l’agence le publiera comme un attico de 100m2 construit.

Avant de visiter un bien avec un extérieur il faut bien faire préciser les surfaces intérieures et extérieures par l’agence.

Conseil Nº2

Après la visite du bien, vérifiez la superficie consruite du cadastre

Pour y accéder il faut se connecter au Cadastre et télécharger la fiche castrale qui affiche la superficie construite intérieure.

C’est facile et rapide, il suffit de rentrer l’adresse.

Cliquer sur “BUSCADOR DE INMUEBLES Y VISOR GRAFICO”

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